港股物业披露，估值报告不能代替产权核查

港股物业披露要先分用途。用于出租、投资或开发出售的物业属于物业业务；企业自用厂房、办公室则不是。主板5.01A对两类采用不同估值条件，不能因厂房很重要就照搬房地产公司的做法，也不能因为不是地产企业就认为不用披露。

物业业务原则上需要估值，账面值低于总资产百分之一的物业可按规则例外处理，但未估值物业账面值合计不得超过总资产百分之十。非物业业务的单项物业，账面值达到总资产百分之十五，也触发估值及信息要求。这里用的是账面金额和总资产，不是股价乘股本的上市市值。

报告之外还要解释什么

估值报告应交代用途、租约、权属、抵押等负担、估值方法、现场检查和依赖的资料。律师检查权属与使用限制，估值师处理价值判断；企业需要提供真实合同和现状，不能拿一个估值总额抵消未解决的权属问题。

估值生效日通常不得早于上市文件刊发日三个月以上。若与会计师报告的最后期末不同，上市文件还须解释估值数与资产负债表金额如何衔接。递表后项目延期，报告日期和物业变化也要重新检查，不是签过一次就永远有效。